Частиною другою статті 120 Земельного кодексу України та частиною третьою статті 7 Закону України "Про оренду землі" передбачено "автоматичне" припинення договору про встановлення права користування земельною ділянкою, в тому числі оренди земельної ділянки у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на ній, та, відповідно, виникнення права користування такою земельною ділянкою в нового власника нерухомості.

Проте зазначена норма не працювала на практиці і законодавство вимагало дотримання встановленого порядку укладення та припинення договорів.

8 вересня 2021 року, депутати прийняли Закон (проект No 5248) "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо переходу прав на земельну ділянку у зв`язку з переходом прав на об'єкт нерухомого майна, який на ній розміщено" з необхідними техніко- юридичними правками.

Законом встановлено обов'язковість одночасного оформлення прав на земельну ділянку у зв'язку з переходом прав на об'єкт нерухомого майна (житловий будинок, будівлю або споруду), який на ній розташовано, а також зворотний порядок одночасного переходу прав на нерухоме майно у випадку переходу прав на земельну ділянку, на якій розташовано вказане нерухоме майно (житловий будинок, будівля або споруда).

Доповнено ст. 120 Земельного кодексу новою частиною, якою визначено, що предметом правочину, який передбачає перехід права власності на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду, об'єкт незавершеного будівництва або частку у праві спільної власності на такий об'єкт), який розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), що перебуває у власності відчужувача (попереднього власника) такого об'єкта, повинна бути також така земельна ділянка (або частка у праві спільної власності на неї).

Істотною умовою договору, який передбачає такий перехід права власності, є умова щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) від відчужувача до набувача такого об'єкта (частки у праві спільної власності на неї).

Також ст.120 Земельного кодексу передбачає, що у разі набуття права власності на об'єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об'єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває в оренді, у користуванні на праві емфітевзису, суперфіцію у відчужувача (попереднього власника), до набувача одночасно переходить відповідно права оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, на якій розміщений такий об'єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об'єкта, крім деяких випадків. Волевиявлення орендодавця (власника) та внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагається.

Відповідні зміни внесено до статті 377 Цивільного кодексу України та ст. 7 Закону України "Про оренду землі", та до Законів України «Про іпотеку», Законів України «Про землеустрій», Законів України «Про Державний земельний кадастр».

Зміни були внесені також у Розділ V Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" доповнено статтею 316 такого змісту:

державна реєстрація переходу права власності на об'єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об'єкт незавершеного будівництва або частку у праві спільної власності на такий об'єкт, що розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), яка перебувала у власності відчужувача (попереднього власника) такого об'єкта, проводиться одночасно із державною реєстрацією переходу права власності на земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) від відчужувача (попереднього власника) відповідного об'єкта до його набувача.

Таким чином, прийнятий Закон мав би сприяти усуненню правових колізій та уніфікації процедур, пов'язаних з вдосконаленням порядку одночасного переходу прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на розташовані на ній житловий будинок, будівлю або споруду та чіткого визначення процедури оформлення вказаних прав та здійснення їх державної реєстрації.

Однак, на практиці можуть виникати деякі труднощі саме з орендованими земельними ділянками. Зокрема невідомо як буде вирішуватись питання з забудовниками, котрі орендують землю під будівництво індивідуальних котеджів. Передаючи у приватну власність збудовані індивідуальні котеджі, згідно прийнятих змін, автоматично до нового власника буде переходити право оренди земельної ділянки. Волевиявлення орендодавця (власника) та внесення змін до договору оренди землі, із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагається.